Оценка недвижимости – процедура, регламентированная специальным нормативным актом: законом «Об оценочной деятельности…» (ФЗ-135 от 29.07.1998 г.) осуществляемая уполномоченными органами или индивидуальными предпринимателями, прошедшими курс обучения, являющимися членами СРО. Это сложный, многоэтапный процесс, включающий ряд последовательных действий. О том, как он осуществляется, расскажем в статье.

Для чего нужна оценка

Понятие недвижимости включает большой круг разнообразных объектов, большинство из которых является, либо поверхностью земли, либо прочно связано с ней. Подавляющее большинство недвижимых объектов определяется по правилу: «они не могут быть перемещены в пространстве, без причинения ущерба целостности или потери основных качеств, характеризующих этот объект». Однако, к недвижимости относятся и вполне «движимые» предметы, полный перечень которых дан в ч. 1 ст. 130 ГК РФ.

Не касаясь морских судов и летательных аппаратов, которые редко находятся в собственности физических лиц, уделим основное внимание более прагматичным аспектам оценочной деятельности по недвижимости – оценке земельных участков и строений, которые чаще всего интересуют граждан.

Задача оценки – установление их стоимости. Причем, оценка должна быть объективной. Не зависящей от сиюминутного настроения собственника. Это важно не столько для придания сделкам, совершаемым с домами, участками или квартирами, устойчивости, когда оговоренная соглашением стоимость не изменится по прихоти продавца, сколько для удовлетворения интересов государства. Недвижимость – один из основных источников поступления налогов госбюджета. Поэтому, именно оно заинтересовано объективно оценивать стоимости, для целей налогообложения. Вторым фактором, является борьба с уголовными преступлениями, связанными с оборотом недвижимости, поскольку, количество преступлений – весьма велико.

Виды стоимости для целей оценки

Однозначно ответить на вопрос, сколько стоит недвижимый объект, нельзя. Цена зависит от ряда факторов.. Поэтому, оценочная деятельность оперируют четырьмя видами стоимости:

  • рыночной;
  • инвестиционной;
  • ликвидационной;
  • кадастровой.

Рыночная стоимость – отражает баланс между спросом и предложением на свободном рынке. Она используется при совершении бытовых гражданско-правовых сделок. Именно ей оперируют физические и юридические лица при купле-продаже, обмене, дарении. Определяется расчетным путем, на основе анализа сложившихся цен на аналогичные недвижимые объекты. Из совокупности имеющихся данных о ценах вычисляют «среднее», которое может колебаться в сторону увеличения или уменьшения, но не отклоняется от медианы более чем на 5-10%. Ориентируясь на рыночную стоимость, продавец может узнать, за сколько он может продать, а покупатель – сколько ему придется заплатить.

Инвестиционная стоимость – чаще всего используется для расчета прибыльности вложений по строительству сооружения, или при приобретении земельного участка с перспективой его перепродажи, или строительства на нем сооружения, которое планируется продать или сдать арендаторам. Чаще всего, инвестиционная стоимость выше рыночной. Это обусловлено тем, что при её расчете учитывают будущую прибыль. Если она равна рыночной или ниже – значит выбран негодный объект для инвестиций, поскольку понесенные на его приобретение/улучшение затраты не окупятся и не принесут прибыли.

Ликвидационная – цена, по которой от недвижимости можно быстро избавиться. Для её определения используют экспозиционный срок – 1-2 месяца, за который анализируют динамику рыночной стоимости. С учетом обстоятельств, вынудивших собственника продать недвижимость, ее цена может составлять от 75 до 85% рыночной. Она всегда ниже существующей на момент предложения.

Кадастровая – стоимость, которой оперируют государственные органы для целей налогообложения и учета стоимости всего объема недвижимости, внесенного в ЕГРН. Определяется на основе государственной кадастровой оценки. Это самая объективная стоимость, поскольку отражает реальные затраты, понесенные  при создании объекта (реальную прибыль, которая может быть извлечена при целевом использовании земельного участка). Для типовых объектов определяется методом массовой оценки однотипных объектов. Для уникальных зданий, сооружений, комплексов, природных объектов – путем индивидуальной оценки.

Проведение оценки

Правовой базой для осуществления оценочной деятельности является ФЗ-135. Статья 21.2 этого закона предусматривает, что осуществлять оценку недвижимости имеет право только лицо, имеющее квалификационный аттестат и состоящее членом СРО оценщиков. Поэтому, перед заключение договора на оценку квартиры, необходимо удостовериться о наличии аттестата и удостоверения СРО у лица, которое будет производить оценку.

После заключения договора оценщику предоставляются:

  • документ (паспорт) удостоверяющий личность собственника;
  • документ, подтверждающий право владения недвижимостью;
  • кадастровый паспорт объекта (техпаспорт – на объект, не состоящий на учете ЕГРН, или справка БТИ);
  • технический план, составленный в соответствии с требованиями Росреестра;
  • выписка ЕГРН о наличии обременений (залог, ипотека, аренда, арест, задолженность по налогам).

Отталкиваясь от типа объекта, оценщик может использовать методики оценки:

  • сравнительную;
  • доходную;
  • затратную.

Особенности каждого метода изложены ФСО 1.

РИСУНОК 1

Формирование отчета

Результатом деятельности оценщика является формирование отчета. Он содержат:

  • сведения о заказчике и исполнителе работ;
  • задание на оценку;
  • описание объекта, его характеристики;
  • используемые стандарты оценки;
  • анализ рынка и факторов, влияющих на стоимость;
  • описание процесса оценки;
  • основные выводы;
  • согласование результатов с заказчиком.

Отчет оценщика оформляется по установленной форме.

ОБРАЗЕЦ 1

Шаблон отчета оценки земельного участка

Срок действия отчета об оценке

Стоимость, особенно рыночная, подвержена динамике. Поэтому, однажды произведенная оценки с течением времени теряет актуальность. Поскольку затраты собственника на оценку имущества – весьма существенны, законодатель установил правило, по которому отчет действителен 6 месяцев (абз. 2 ст. 12 ФЗ-135).

Если за указанный срок собственник не завершит сделку, ему придется заказывать оценку повторно. Однако, закон допускает продление сроков действительности оценки, в случаях, предусмотренных законодательством. Поэтому, необходимо уточнить у оценщика, подпадает ли объект оценки под эти изъятия.

Рекомендуется, при заключении договора, связанного с отторжением недвижимости, вносить в договор положение о залоге. Внеся залог, приобретатель, по чьей вине сделка не состоялась или не была завершена, вынужден будет ожидать проведения повторной оценки, или нести расходы по ее оплате.