Квартира в новостройке — идеальный вариант для тех, кто хочет обзавестись собственным жильем, однако не всегда финансовые возможности позволяют купить объект первичной недвижимости. Статистика свидетельствует, что доля сделок с вторичной недвижимостью все же превышает показатели рынка новостроек. Чаще покупатели отдают предпочтение готовым объектам, в которых уже кто-то жил. Квадратный метр в такой квартире стоит обычно дешевле, однако покупка несет в себе определенные риски. Один из самых главных рисков — это так называемое «обременение», юридический термин, который используется для обозначения различных ограничений (залог, ипотека, арест и др.). Какие проблемы могут возникнуть при покупке вторичного жилья и как уберечь себя и своих близких от мошенников?

Что такое квартира с обременением

Под термином «обременение» подразумевают ограничение прав собственника распоряжаться квартирой. Это значит, что владелец недвижимости может использовать ее по своему усмотрению (проживать в ней один или с другими лицами, сдавать в наем), но не имеет право продать или передать недвижимость без ведома залогодержателя. К частным случаям обременения можно отнести следующее:

  • арест недвижимости (например, по причине задолженности собственника жилья);
  • заключенный договор пожизненной ренты;
  • заключенный договор аренды;
  • обременение опекой (несовершеннолетние собственники защищаются законом при отчуждении недвижимости);
  • доверительное управление.

В каждом из этих случаев владелец не имеет права заключать какие-либо сделки с недвижимостью без разрешения залогодержателя до тех пор, пока обременение не будет снято.

В чем опасность покупки жилплощади с обременением

Несмотря на наличие обременения, собственник жилья может выставить квартиру на продажу. Такие предложения встречаются на рынке недвижимости, и основная опасность покупки такого объекта заключается вовсе не в наличии обременения, а желании владельца скрыть этот факт. Одно дело, когда в объявлении о продажи указан факт обременения и цена снижена, другое — собственник скрывает наличие ареста или залога и продает недвижимость по рыночной стоимости.

При покупке квартиры в любом случае необходимо проводить полную проверку сведений, предоставляемых владельцев. Это касается и информации о количестве собственников, основании приобретения права собственности, наличия обременения. Проверить эти данные можно, заказав выписку из Росреестра. Получить выписку из ЕГРН с актуальной и достоверной информацией быстро и без посещения МФЦ можно, воспользовавшись нашим сервисом егрп-онлайн.рф.  Выписка предоставляется на нашем сервисе только в электронном виде напрямую из Росресстра (при заполнении формы на нашем сайте). При необходимости можно заказать выписку с цифровой подписью, документ имеет такую же юридическую силу, как и бумажная выписка.

Как осуществляется продажа квартиры с обременением

Продажа квартиры с обременением вполне возможна на легитимных основаниях при условии получения разрешения залогодержателя или других субъектов, чьи права затрагивает обременение. Покупателю такого объекта недвижимости вместе с правом на собственность квартиры передается и обременение (например, ипотечный кредит или необходимость выплачивать определенную сумму по договору пожизненной ренты). Выгода для покупателя в данном случае — это привлекательная цена: такие квартиры, как правило, стоят на 30-50% дешевле, чем объекты без обременений.  Именно поэтому многие соглашаются на покупку такого жилья, если условия действительно выгодные.

Наиболее распространенным случаем реализации жилплощади с обременением является договор купли-продажи квартиры, находящейся в залоге у банка (например, ипотечный кредит под залог квартиры). Для осуществления сделки собственнику необходимо получить разрешение финансовой организации. При этом в договоре должны быть отражены условия погашения новым собственником кредита. Покупатель получает квартиру с обременением, которое будет снято при условии полного погашения кредитной задолженности.

Более серьезные риски несет в себе сделка с недвижимостью, по которой был заключен договор пожизненной ренты (соглашение, по которому получатель ренты передает свою квартиру в собственность плательщику ренты взамен на определенные регулярные выплаты пожизненно). В этом случае потребуется лишь письменное согласие получателя ренты. Однако при такой сделке важно внимательно ознакомиться с предметом договора и его условиями.

Еще один сложный случай, требующий серьезного анализа, — это покупка квартиры в которой помимо собственника прописаны другие лица, причем это могут быть несовершеннолетние или недееспособные. Такие лица защищены законом, выписать их из квартиры без согласия органов опеки не удастся. Бывших супругов, в браке с которыми приобреталось жилье, или других родственников, претендующих на жилье, тоже, скорее всего, придется выписывать через суд. Выписываться по собственному желанию они вряд ли захотят.

Как снять ограничения права собственности на недвижимость

Снятие ограничений на право собственности в случае с ипотечным кредитом происходит после полного погашения задолженности. Для снятия обременения необходимо обратиться в госучреждение (МФЦ или отделение Росреестра) и предоставить следующие бумаги:

  • письменное заявление от залогодержателя (финансовой организации);
  • заявление от залогодателя (собственника квартиры);
  • документ на получение денежного обязательства с отметкой о выплате задолженности.

В случае с соглашением о пожизненной ренте снятие ограничений права собственности наступает после смерти получателя ренты.

Можно ли сдать в наем жилплощадь с обременением

Обременение не является основанием для запрета сдавать в аренду квартиру. Ограничения связаны только с продажей или дарением недвижимости. При этом квартиру собственник может использовать по своему усмотрению, жить в ней сам или сдавать в аренду другим лицам для получения дохода. В отдельных случаях может потребоваться разрешение залогодержателя (банка), если в договоре прописан соответствующий пункт.

Как проверить наличие обременения

Доверять информации, предоставленной продавцом (собственником объекта недвижимости), не стоит. Тем более, что проверить эту информацию может каждый желающий. Данные о наличии обременения фиксируется в Росреестре и отражается в выписке из реестра (в 4-ом разделе). Информация является публичной, и любой желающий за плату может заказать выписку из ЕГРН, чтобы проверить все необходимые сведения о квартире.

Выписку можно заказать в МФЦ (для этого необходимо приехать в одно из отделений и подать заявку) или на официальном сайте Росреестра. Подготовка документа в госучреждении занимает порядка 5 дней. Вы также можете заказать оригинальную выписку (документ в электронном виде с цифровой печатью Росреестра) на нашем сайте егрп-онлайн.рф. Выписка готовится в течение нескольких минут, достаточно лишь заполнить специальную форму на сайте. Документ содержит наиболее полную и актуальную информацию.