Отличительными признаками объектов недвижимости, позволяющими учесть их ЕГРН, является изолированность/обособленность. Эти качества придают дому, квартире, офису уникальность, возможность использования как самостоятельного объекта, наделенного комплексом свойств, характерных для данного типа недвижимости. Раздел только тогда имеет значение, для целей регистрации прав в едином госреестре, когда в результате такого действия образуется два или более субъекта права, меньших по площади, чем первоначальный, но обладающие всеми свойствами изначального объекта (коммуникациями, энергоснабжением, отдельным входом, наличием окон, предусмотренных СНиП и ТУ).

О том, как производится раздел помещения, а так же последующая регистрация, пойдет речь в статье.

Как происходит раздел?

Решение разделить единое на ряд составляющих может приниматься собственником единолично, если исходное строение или квартира полностью подконтрольно ему, либо по взаимному согласию сособственников (если их несколько). Если недвижимость находится в совместной собственности, владельцам придется договориться о размерах выделяемых квадратных метров, поскольку доли их равны, а технические возможности не всегда позволяют разделить строение на две или более абсолютно равные части. При долевой собственности, размер вновь организуемых помещений предполагается пропорциональным размеру доли. Достичь этого также сложно.


После согласования размера вновь образуемых помещений, переходят к составлению технической документации. Следует указать цель работ: реконструкция или перепланировка.

Технический план раздела при реконструкции должен быть утвержден отделом архитектуры и градостроительства местной администрации.

Нормативные требования:

  • Гражданский кодекс;
  • Жилищный кодекс;
  • Градостроительный кодекс;
  • ФЗ № 384 от 30.12.2009 г. «Технический регламент…

Результат реконструкции утверждается комиссией, заносится в технический план вновь образованных новых автономных объектов. Их оформляет кадастровый инженер.

ТАБЛИЦА 1

Документы для согласования раздела

Регистрация новых объектов

Поскольку образованные при разделении цеха, флигели, квартиры, офисы могут самостоятельно выступать в качестве субъектов гражданского оборота: купли-продажи, мены, дарения, завещания, реквизиции, они подлежат внесению ЕГРН, а собственник должен переоформит свое право на каждый образованный объект. Если собственников несколько – происходит переоформление на принадлежащее ему новое образование.

В госреестр недвижимости/прав вносится запись об аннулировании кадастрового номера, присвоенного ранее разделяемому объекту, а так же снятие его с учета. Взамен вносятся записи о присвоении кадастровых номеров вновь образованным субъектам права, описание их технических характеристик, регистрируется право собственности владельцев.

Для регистрации потребуются:

Правоустанавливающий документ на право собственности (если объект не учтен  ЕГРН);

  • решение собственника о разделе (договор о выделении доли между 2-мя и более собственниками);
  • технические планы вновь образованных флигелей, квартир, офисов;
  • квитанция оплаты за оказание госуслуги постановки на кадастровый учет/ регистрации права собственности (производятся одновременно), для каждого субъекта права;
  • документы, удостоверяющие личность собственника или полномочия (для юридических лиц и представителей).

Срок регистрации, согласно ФЗ-218, не должен превышать 10 дней.