ПЗЗ — это правила, регулирующие землепользование и возведение зданий на той или иной территории населенного пункта. Согласно этим правилам устанавливается вид допустимого применения земельного надела, предельно допустимые масштабы строительства, реконструкционные работы, определяются координаты природоохранных зон, санитарно-защитной местности с ограниченной конъюнктурой использования территории.

Схемы, на которых обозначены особенности применения земли

Правила землепользования наделов земли в Москве были установлены постановлением правительства №120 от 28.03.17. Полный текст постановления можно найти на официальном сайте Мэра столицы. Представленные на сайте документы также содержат карты столицы по округам с обозначениями объектов капитального строительства и земельных участков с характеристиками территорий (виды разрешенного использования, границы).

На карте приняты следующие условные обозначения:

  • черной непрерывной линией обозначаются границы участков;
  • цифрами черного цвета наносятся коды в соответствии с принятыми обозначениями участков в зависимости от вида разрешенного использования (ВРИ) наделов и объектов застройки;
  • цифрами красного цвета обозначаются участки, коды ВРИ которых приведены во втором разделе (книге);
  • цифрами синего цвета обозначаются участки, коды ВРИ которых приведены в третьем разделе (книге);
  • буквой Ф обозначены особые зоны сохраняемого землепользования;
  • буквой Н обозначены наделы, которые не регламентируются ПЗЗ.

Таким образом наделы земли, на карте помеченные буквой Ф, согласно правилам, сохраняют за собой установленный ВРИ неизменным. Запрет на внесение изменений может обозначаться столбиком из трех букв Ф. В этом случае реконструкция и другие изменения возможны только на особых основания при условии неизменности технико-экономических показателей.


Символы в виде столбиков или групп цифр имеют особое значение, полный перечень характеристик таких объектов приведен в отдельных книгах. Отметки в виде столбиков расшифровываются следующим образом (от верхнего к нижнему):

  • предельно допустимая плотность застройки земли (тыс. кв. метров на 1 гектар);
  • ограничения по высоте возводимых объектов строительства;
  • предельное процентное соотношение застроенной площади от общего числа в рамках участка.

В случае если в границах земельного надела вместо цифрового обозначения стоит прочерк, значит для конкретного участка не были установлены параметры его использования и ограничения по плотности и количеству объектов застройки.

Самым распространенным изменением ПЗЗ считается внесение данных ВРИ согласно фактическому использованию земли. Нередко земля используется не так, как допускается в соответствии с записями Единого Госреестра. В этом случае Госжилинспекцией накладывается штраф. Чтобы избежать подобных штрафов, необходимо зарегистрировать изменения ПЗЗ в соответствии с фактическим использованием.

Как подать заявление на изменение ПЗЗ

Внесение преобразований в правила использования надела земли регламентируется постановлением городского правительства № 457 от 17.05.18. В документе изложен порядок направления заявок на рассмотрение возможности внесения изменений в ПЗЗ на основании минимального пакета документов через онлайн площадку Госуслуг города Москвы.

Процедура согласования изменений в ПЗЗ включает в себя несколько этапов:

  • сбор документов, являющихся основаниями для изменения характеристик земельного надела;
  • подача обращения в столичный Комитет архитектуры и градостроительства (ответ готовится в течение срока в 1 месяц);
  • создание рабочей комиссии, рассмотрение дела об внесении изменений, утверждение результатов;
  • проведение публичных слушаний (за исключением случаев, когда публичные слушания проводить не требуется).

Заявление подается через онлайн площадку сайта Мэра Москвы (mos.ru). В перечень обязательных документов, которые прикрепляются к заявлению, относятся следующие:

  • пояснительная записка с обоснованиями (составляется на основании решений по инженерной защите территории, приводятся аргументы в пользу фактов недоиспользования территории, обозначаются координаты планируемого строительства и т.д.);
  • ситуационный план, на который вносятся координаты границ территории надела с нанесением на схему уже существующих построек;
  • план застройки надела новыми объектами с данными о координатах внешних границ зданий и сооружений, их технико-экономических показателей;
  • отображение смежных участков, которые имеют ограничения или особые условия применения территории;
  • подробные отчеты об обеспечении населения соответствующей нормативным индикаторами социальной, транспортной и инженерной инфраструктурой, приведение индикаторов территориальной доступности проекта;
  • копия правового акта (законодательной базы), на основании которого допустимо внесение изменений в ПЗЗ или отмена существующих постановлений, связанных с применением земли, объектов застройки и границ со смежными наделами, внесенными в список объектов культурного наследия или находящихся под особой охраной.